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租金贷?租房风险远不止这个!

2021-04-06

蛋壳公寓暴雷
租金贷长租公寓等各种租赁套路进入公众视野
但你以为租房的风险只有这些吗?
其实远不止!
今天就为你揭秘租房市场三大乱象!



乱象之一:租金贷


2015年,国家开始颁发各项政策,大力支持住房租赁市场,长租公寓满足大量年轻白领的生活需求,许多商家嗅到长租公寓的商机,纷纷投资入市,想要分得一杯羹。

国内长租公寓主要分为“集中式“和”分散式”两类,集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;而分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修,类似“二房东”,用业内人士的话,前者可谓是“含着金汤勺出生”,租赁市场也属于房地产市场的一个新兴行业,需要强大的财力支撑,集中式的长租公寓就有这样的资本,诸如魔方、泊寓等龙头企业。

但“分散式”公寓,可就没那么幸运了。

分散式长租公寓将业主房屋租赁过来,自行负担装修和家具,在前期本身就是很大的开销,更不要说装修后的甲醛散味需要的时间成本,以及给租客的定时打扫和运营费用。为了降低成本,许多长租公寓纷纷绞尽脑汁,采取各种办法减少管理成本,但在之后各种新闻爆料看来,所谓的”办法“并非长租公寓真正的出路。

2018年8月,一篇《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章在网络热传,引发社会对长租公寓装修安全的关注。

(图片来自网络)

有记者发现这并不是自如等品牌长租公寓第一次爆出甲醛超标的新闻。2016年7月,据法制晚报报道,北京某医院女医生李华通过自如APP在北京市海淀区北蜂窝路22号租了一套房子。李医生入住后总感到身体不适,影响了工作和生活。后经诊断为“考虑为甲醛有关”。

最终,自如方面与李华签订了和解协议。2017年12月13日,新华社发表的《谁为房客的健康呼吸“买单”?——自如出租房“甲醛超标”风波追踪》曝光链家旗下自如租房平台在收房后快速装修出租,自如内部工作人员称“为了控制成本,装修好的房屋一般最多放置三天,然后挂牌出租了”。尽管在每次媒体曝光后,自如都会发表严正声明,公开致歉并表示积极改进,但很显然,“改进”并未阻止甲醛继续侵害人体。

装修污染是企业用租客的生命安全在节省成本,那么11月底因蛋壳公寓暴雷而被热议的租金贷,则是在用租客的征信降低自身风险。

所谓“租金贷”,就是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款。

租客、长租公寓、金融机构三方形成三角关系。

原本“消费分期贷款+长租公寓”的运营模式,被认为是一项多赢创新,可以有效解决分散式长租公寓不断”烧钱“的特点,然而,随着行业的野蛮生长,“金融+长租公寓”的模式出现了异化,衍生出了另外一种和”租金贷“分不开的营业模式——“长收短付”,即长租公寓企业可以从金融机构获得一整年的预付款,却仅支付给房东一个月的房租,它改变了传统租房“押一付三”的模式,通过“长收短付”积累下来的资金去收购更多房源,抢占市场份额。

(图片来自守护者计划)

尽管为了收取更多房源,房东能收到比市场价高出更多的租价。可是长租公寓的租赁中介角色已经悄然发生变化,更像是一个变相的P2P平台,自身资金池不断扩大,但监管不足,足见“庞氏骗局”的影子,卷款跑路、暴雷的风险极大。

据不完全统计,2018年至今,陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业已经超过了100家。

其中仅巢客遇家公寓涉及金额就达数亿元,牵涉其中的几十位租客及部分房东聚集到达成都市信访局,反映巢客遇家租房问题。巢客遇家(成都)科技有限公司自2019年成立以来,公司法人和主要成员发生多次变更。从天眼查数据显示,暴雷的长租公寓,基本都频繁的发生工商变更,有一家长租公寓公司仅半年就5次变成法人代表、公司监事和投资人等重要岗位,公司法人承担着公司的法律责任,这很难不让人猜测多数企业法人的离开的原因,为不愿意承担民事责任法律风险的因素。

(图片来自网络)

但长租公寓暴雷,首要受损方一定是租客和房东,而不是长租公寓公司法人。

据新京报记者报道,今年3月31日早已被房东强制撤离的租客张雨,收到银行的催款短信,被要求偿还当月的租房贷款。起因是房东已连续两月未收到青客公寓的房租,房东要求张雨搬出,由于租房时办理了租金贷,搬离后贷款并解除。张雨和房东都投诉了租房平台青客公寓,但事情仍未能够顺利解决。

类似租客被房东驱赶后,还要继续负担贷款的事数不胜数,更有租客忍受不了导致轻生的悲剧,12月3日,广州蛋壳公寓一租客因为被房东强制清房,点燃房子后跳楼自杀。

(图片来自网络)


一位资产证券化研究人士表示,长租公寓这一模式,是信用风险错配,等于空手套白狼。“国外大部分公寓发行资产证券化产品都是以自持物业产权作为基础资产,但国内这些采用轻资产运行模式的‘二房东’们,没有自持物权,以租金贷发ABS,其融资信用主体从租赁机构变成租客,这还谈什么融资?”言下之意,租金贷就是长租公寓用租客的信用来赚自己的钱。




乱象之二:虚假租房信息


相关报告显示,流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体。许多为租房市场服务的网络平台、社群生态软件应运而生。与此同时,许多黑中介、租房诈骗分子开始打起了线上租房生意的主意,房屋租赁成欺诈重灾区。

从58同城线上举报平台的房产业务线举报来看,房产人均被骗金额为2560元人民币,最直观的表现就是网络租房虚假信息的蔓延。

网络租房虚假信息横行的一大原因在于,租房信息发布渠道众多,如qq群、微信群、网络租房平台、豆瓣租房等,难以一一管理监控到位。

租房信息主要发布渠道之一,以网络租房平台为例,便存在严重的信息虚假问题,2018年,传统老牌网站58同城因为发布违规房源,多次被北京市住建委点名批评和整改。财新发布也曾报道,有诈骗公司在58同城上发布大量虚假信息,致千人受骗,涉嫌诈骗金额超过数百万元。58同城网站某工作人员就在接受媒体采访时称“我们平台只是提供租房信息,定期会对信息进行抽检。”

(图片来自网络)

究其原因,诸如58同城、赶集网这样的平台归根到底是信息分发平台,盈利点在于中介等的广告费,如果这类平台将门槛设置过高,许多中介未必愿意在上面投放广告,那么盈利空间就会少。同样的道理,在微信的租房群一样适用,且微信、qq社群的管理更加松散,多数社群没有专门的管理人员和规则制定者,处于野蛮生长的状态,房屋租赁发布信息没有任何门槛,复制粘贴发布只在一瞬之间,信息真伪全靠租客自行辨别和防范。

南京大学法学院教授单勇曾对媒体记者说:“这种‘导流’的营销策略侵犯了消费者的利益,发布虚假信息的行为浪费了租房者的消费时间和精力,让租房者陷入信息的汪洋大海中难辨真假。”

(图片来自网络)

今年3月12日,郭小姐在某租房网站看到一则租房信息,上面写着“真实房源!房东直租免中介费”。郭小姐点开链接,发现房子无论是价格还是地段都正合心意,于是就按照上面的联系方式联系了房东,“假房东”称看房之前要先交定金,受害者依言转账后,“假房东”称有司机带领看房,”假司机“又打电话以“现在交租金就可以拎包入住”等话术催促郭小姐交钱,郭小姐担心房子没了,着急把钱转过去,结果转账后发现自己早已被拉黑。警方锁定诈骗嫌疑人后审查得知,网络上发布的房子图片都是从网上下载的,房源信息也是虚构的。

2018年北京青年报曝光一个诈骗团伙,通过发布针对北京地区的虚假房屋租赁信息进行诈骗,据团伙嫌疑人之一黄某某交代,他瞄准了北京人口多,需求大,租金高等特点,从房屋租赁中介上剽窃来门牌号等信息,只是稍作改动,为了增强信息的真实性,他们还亲自打电话咨询中介人员,了解房屋所在地的地理位置及周边配套设施,以便回应租房人员的疑问,因为租房价格明显低于市场平均价,吸引了不少租客,随后黄某某便以自己在外地不方便带看房为由要求租客先交定金,缴纳定金后用各种理由推脱不去或立即拉黑。据初步核实,该诈骗团伙已诈骗数十万元。

利用网络渠道监管不严的漏洞,发布虚假房源信息,伪装房东,随后以不在本地、身体不便、家庭对出租房屋有争议等为由,要求事主先交定金、房租,从而骗取非法利益,是租房骗子常用的套路。

有假房东,也有假租客。近日有骗子发布虚假求租信息,利用微信、ATM机24小时延迟转账功能,骗房东钱财。

黄女士于4月中旬将闲置房子挂在当地的租房信息栏上招租。过了几天,一个租客来电表示想要租房,黄女士便带其前去看房。租客小霍是一个年轻女孩,看完房后觉得很满意,愿意马上与黄女士签订租房合同和一次性支付3个月的房租。双方就签订了租房合同后。

黄女士要求小霍从微信上转账房租给她,但小霍说她微信人数已满添加不了新的好友,提出把房租转到黄女士的银行卡上,且要求以需要现金为由,愿意线上多转账3000,让房东给小霍3000块现金,黄女士没多想就同意了,小霍将转账成功微信界面给黄女士看,3000元现金也就到了小霍手里,后来黄女士查询银行卡月,发现房租没到账,便马上打电话给小霍,结果发现是空号,才得知自己被骗,报警后警方抓获嫌疑人,霍某表示是利用支付宝转账到银行卡延迟到账地功能,实施诈骗,在每次转账房租并套现现金后,就马上打电话给客服取消转账。一年下来,霍某诈骗金额已达数万元。

警方提醒疫情之下,加之互联网飞速发展,催生了各行各业的“零接触”服务,要时刻保持警惕,任何线上交易行为请认准官方平台,切莫脱离第三方平台私下交易。




租房市场乱象之三:隐形房租


隐形房租,是指为了正常缴纳房租之外需要支付的其他若干费用,这类“隐形房租”不仅提高了租客的租房成本,也让租客饱受折磨,住房烦恼并未因为选定租房之后结束,租客因”隐形房租“到处奔走担忧,”心理房租“在不断增加。

隐形房租之一,中介重复收取中介费。原本租房中介的主要收入来源是促成房东和租客达成租赁协议后,双方各收取一定的中介费即可。但有些黑心中介以各种名目要求租客在续约时重复缴纳中介费,却无法说出收费的合理性。黑猫投诉平台收到多起匿名租客投诉,称知名租赁中介公司“我爱我家”存在续租时重复收取中介费的情况,收费名目包含WiFi、管家、维修等费用,但一些租客称WiFi为自费办理,“我爱我家”并没有提供WiFi服务,有些服务费还高达租金的48%。

(图片来自网络)

隐形房租之二,乱收水电费。用水用电是在租房时需要根据租客使用情况另外计算的,而有些黑心房东和中介则打起了水电费的算盘,出现坐地起价,乱收高于政府规定的水电费规格的价格,经常能看到网友爆料称自己遇到这类情况,原本用水1.8元/立方米,电0.6元/度,房东直接翻倍,使得租客租了房子,败在水电费。


房东乱收水电费属于违规行为,租户可以向物价部门举报,价格监督部门会依法查处。我国《电力法》第四十四条规定: 禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用;但是,法律、行政法规另有规定的,按照规定执行。地方集资办在电费中加收费用的,由省、自治区、直辖市人民政府依照国务院有关规定制定办法。

隐形房租不止有以上两种情况,还存在随意抬高租金、扣除押金等情况,而这一切都源于在最开始租房合同签订的不明确,许多房东、中介在签订合同时会给租客设置陷阱,如物业费计算不明、房租押金扣除条件不明、水电费规定不清、是否同意转租等,让租客陷入有理说不清的窘境。知乎答主者也就曾因租房合同存在不平等条约在平台上发表求助帖。

(图片来自网络)

律师表示在租房时最好签订详细的租房合同,包括费用包含范围、租赁时间等,保险起见,还需要再办理登记备案,不管出租人还是承租人,在签订合同后应该严格按照租房合同中的条款内容来履行,避免产生纠纷。




租房避坑十大招

1.确定租房之前拒绝缴纳任何费用

一些诈骗分子、不正规的中介公司通常会以各种理由,要求先交定金、押金或看房费,声称对房子不满意可以退款。但事实上,定金诈骗是骗子套路之一,往往定金拿到手后,便上演”人间蒸发“的戏码。

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2.警惕房子租价低于市场价的租房信息

租客在租房子之前可以大致了解租房市场价格,如若发现图片房子很漂亮,但价格很便宜,一定要提高警惕,有可能是骗子伪造出来的虚假租房信息。

3.及时确认汇款真实到账

不仅租客在租房时要警惕诈骗,房东向外租房子时也要注意防范。上文提到,假扮租客的骗子利用ATM、支付宝延迟转账24小时诈骗,假装转帐,实行诈骗后,便取消转账,所以房东一定要立刻确认自己账户额度是否增加,而不是单单偏信对方的转账截图,避免被骗。

4.房东谨慎高于市场均价收房的租房中介机构

中介公司动辄抬价30—50%来收你的房,还要签长约,这并非天上掉馅饼,而是在其他地方需要负担风险换来的高额收价,所以遇到此类情况时,房东务必冷静,审慎甄别。

5.租客谨慎使用“租金贷”

期限错配的“租金贷”是长租公寓跑路的温床,租客用“租金贷”一次性支付一年房租,长租公寓按月向房东支付租金,沉淀出来的大量资金很容易去向不明,一旦纠纷产生,房东强行收房,租客为了信用纪录,无房可住还要继续还贷,沦为受害者。所以,贷款直接全额打给中介公司的合同,一律不签!

6.善用天眼查、企查查查询长租公寓公司情况

长租公寓公司存在风险的一大特征是频繁更换法人和主要公司人员,租客和房东在选择长租公寓之前可以先上网查询相应公司的企业信息,提前预估风险,如若发现上述情况,租客最好不要租房,房东也不轻易向外托管房子。

(图片来自网络)

(图片来自网络)

7.确认房主真实身份,当面签订租房合同

租客签订租房合同时,一定要求查看房主身份证、房产证、户口本等证件原件,辨别是否一致,确保他具有房屋出租权,避免出现“二房东”和“一房多租”的情况。

8.签订租房合同时详细规定细则

在签合同时,除了写清楚租赁时间和日期,交房日期和交房条件也应该协商写清楚。租客应该承担的费用,缴纳的押金,水电费价格等细则,租客在租房时应该不怕麻烦,尽量了解全面,签订合同时以书面的形式签订,落款处应有双方的亲笔签名。

9.一定要亲自到场查看房子

房子是用来住的,不是用来看的,作为一个空间实体,仅仅通过照片判断好坏是很片面的,一定要到场查看房子,不仅是看房子的地理位置、周围设施,更检查房子是否为甲醛房,避免出现危害生命健康的情况。

10.善用举报

如若租客、房东不幸掉进租赁市场的坑,应及时到相关平台举报、投诉,许多租赁平台设有用户反馈渠道,也可到黑猫投诉平台,规范不良行为。情节恶劣遇到诈骗时,保持冷静,存好证据直接拨打110。

(图片来自网络)


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